Проведены маркетинговые исследования, разработано технико-экономическое обоснование и финансовая модель реконструкции здания для строительства гостиницы (3*).
Работы проведены в целях предоставления проекта на рассмотрение для Корпорации "Туризм.РФ", а также финансирования инвестиционного проекта в рамках постановления Правительства Российской Федерации от 9 февраля 2021 года № 141 "Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и государственной корпорации развития "ВЭБ.РФ" на возмещение недополученных ими доходов по кредитам, выданным по льготной ставке инвесторам для реализации инвестиционных проектов, необходимых для устойчивого развития внутреннего и въездного туризма, создания и развития туристских кластеров, способствующих развитию внутреннего и въездного туризма, и о внесении изменения в Положение о Правительственной комиссии по развитию туризма в Российской Федерации" (с изменениями на 19 октября 2023 года).
Состав маркетинговых исселдований:
1. Анализ локального рынка гостиничных услуг и альтернативных вариантов кратко- и долгосрочного проживания.
1.1. Общая динамика отрасли.
1.2. Динамика средних цен.
1.3. Анализ структуры локального предложения.
1.4. Сводные результаты, выводы и рекомендации (включая ценовые рекомендации) по итогам анализа локального рынка.
2. Основные нормативные требования в отношении гостиниц.
3. Уточнение зонирования в части номерного фонда и общественных зон.
Список таблиц и рисунков
Таблица 1. Средний многолетний темп роста по основным показателям деятельности коллективных средств размещения в Российской Федерации, Приволжском федеральном округе и Республике Башкортостан, % в год. 3
Таблица 2. Средние расчетные значения деятельности коллективных средств размещения (в том числе гостиниц) в России, Приволжском федеральном округе и Республике Башкортостан за 2018-2023 гг., а также расчеты потенциала развития гостиниц в гг. Стерлитамак, Салават, Ишимбай. 4
Таблица 3. Численность размещенных лиц в гостиницах г. в РФ, ПФО, РБ и Уфе в 2022 г. 10
Таблица 4. Структура гостиниц по звездности в РФ за период 2018-2022 гг. 11
Таблица 5. Помесячная структура загрузки (сезонность) КСР в РФ, ПФО и РБ за январь-декабрь 2023 г. 12
Таблица 6. Помесячные колебания цен на размещение в КСР в РФ, ПФО и РБ за январь-декабрь 2023 г., тыс. руб./ночевка. 12
Таблица 7. Сопоставление изменения стоимости размещения (гостиницы и хостелы) и индекса потребительских цен на все товары и услуги (потребительской инфляции в целом), а также расчетной безрисковой ставки доходности (определяемой по эффективной ключевой ставке Центрального банка Российской Федерации) за период январь 2021 – сентябрь 2024 г. 18
Таблица 8. Сопоставление изменения стоимости размещения (общежития и арендные квартиры) и индекса потребительских цен на все товары и услуги (потребительской инфляции в целом), а также расчетной безрисковой ставки доходности (определяемой по эффективной ключевой ставке Центрального банка Российской Федерации) за период январь 2022 г. – сентябрь 2024 г. 19
Таблица 9. Количество объектов временного размещения в гг. Стерлитамак, Салават, Ишимбай, по состоянию на 15.11.2024 г. 19
Таблица 10. Гостиницы, гостевые дома в г. Стерлитамак (по состоянию на 15.11.2024 г.). 20
Таблица 11. Гостиницы, гостевые дома в г. Салават (по состоянию на 15.11.2024 г.). 21
Таблица 12. Гостиницы, гостевые дома в г. Ишимбай (по состоянию на 15.11.2024 г.). 21
Таблица 13. Хостелы в г. Стерлитамак (по состоянию на 15.11.2024 г.). 22
Таблица 14. Хостелы в г. Салават (по состоянию на 15.11.2024 г.). 22
Таблица 15. Структура предложения гостиничных услуг по качеству предложения и ценовым интервалам в г. Стерлитамак (+ - наличие предложения). 23
Таблица 16. Совокупная структура предложения гостиничных услуг по качеству предложения и ценовым интервалам в г. Стерлитамак (количество гостиниц в классе с наличием предложения в данном ценовом интервале), ед. 23
Таблица 17. Совокупная структура предложения гостиничных услуг по качеству предложения и ценовым интервалам в г. Стерлитамак (удельный вес гостиниц в классе с наличием предложения в данном ценовом интервале), %... 24
Таблица 18. Структура предложения гостиничных услуг по качеству предложения и ценовым интервалам в г. Салават (+ - наличие предложения). 24
Таблица 19. Структура предложения гостиничных услуг по качеству предложения и ценовым интервалам в г. Ишимбай (+ - наличие предложения). 24
Таблица 20. Совокупная структура предложения гостиничных услуг по качеству предложения и ценовым интервалам в гг. Стерлитамак, Салават, Ишимбай (количество гостиниц в классе с наличием предложения в данном ценовом интервале), ед. 24
Таблица 21. Совокупная структура предложения гостиничных услуг по качеству предложения и ценовым интервалам в гг. Стерлитамак, Салават, Ишимбай (удельный вес гостиниц в классе с наличием предложения в данном ценовом интервале), %. 24
Таблица 22. Структура предложения услуг хостелов по качеству предложения и ценовым интервалам в гг. Стерлитамак, Салават, Ишимбай, руб. / сутки. 25
Таблица 23. Структура предложения жилой недвижимости в краткосрочную аренду по геолокации, категории недвижимости и ценовым интервалам по качеству предложения и ценовым интервалам в г. Стерлитамак, ед. 27
Таблица 24. Структура предложения жилой недвижимости в краткосрочную аренду по геолокации, категории недвижимости и ценовым интервалам по качеству предложения и ценовым интервалам в г. Стерлитамак, руб. / сутки (в среднем). 27
Таблица 25. Структура предложения жилой недвижимости в краткосрочную аренду по категории недвижимости и ценовым интервалам в г. Стерлитамак, ед. 28
Таблица 26. Структура предложения жилой недвижимости в краткосрочную аренду по геолокации, категории недвижимости и ценовым интервалам по качеству предложения и ценовым интервалам в г. Салават, руб. / сутки (в среднем). 28
Таблица 27. Структура предложения жилой недвижимости в краткосрочную аренду по категории недвижимости и ценовым интервалам в г. Салават, ед. 28
Таблица 28. Структура предложения жилой недвижимости в краткосрочную аренду по геолокации, категории недвижимости и ценовым интервалам по качеству предложения и ценовым интервалам в г. Ишимбай, руб. / сутки (в среднем). 28
Таблица 29. Структура предложения жилой недвижимости в краткосрочную аренду по категории недвижимости и ценовым интервалам в г. Ишимбай, ед. 29
Таблица 30. Совокупная структура предложения жилой недвижимости в краткосрочную аренду по категории недвижимости и ценовым интервалам в гг. Стерлитамак, Салават, Ишимбай, ед. 29
Таблица 31. Совокупная структура предложения жилой недвижимости в краткосрочную аренду по категории недвижимости и ценовым интервалам в гг. Стерлитамак, Салават, Ишимбай, % к общему предложению. 29
Таблица 32. Оценка совокупного номерного (по гостиницам и гостевым домам) и жилищного фонда (по квартирам) для краткосрочного размещения в гг. Стерлитамак, Салават и Ишимбай. 30
Таблица 33. Минимальные площади номеров гостиниц, за исключением номеров категории «высшая» (без учета площадей санузла, лоджии, балкона). 36
Таблица 34. Минимальные площади номеров гостиниц, за исключением номеров категории «высшая» (без учета площадей санузла, лоджии, балкона). 37
Таблица 35. Типы номеров гостиниц и их процентное соотношение. 38
Таблица 36. Требования к гостиницам (согласно Приложению № 4 Положения о классификации гостиниц, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2020 г. № 1860 (с изм. от 08.05.2024 г.). 40
Таблица 37. Требования к номерам гостиниц (согласно Приложению № 1 Положения о классификации гостиниц, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2020 г. N 1860 (с изм. от 08.05.2024 г.)). 52
Рисунок 1. Внутригодовые колебания (нормализованные (от 0 до 1): где 0 – минимальное значение в текущем году, 1 – максимальное значение в текущем году) численности размещенных лиц в коллективных средствах размещения. 11
Рисунок 2. Внутригодовые колебания (нормализованные: где 0 – минимальное значение в текущем году, 1 – максимальное значение в текущем году) числа ночевок в коллективных средствах размещения. 11
Рисунок 3. Внутригодовые колебания (нормализованные: где 0 – минимальное значение в текущем году, 1 – максимальное значение в текущем году) доходов коллективных средств размещения от предоставляемых услуг без НДС, акцизов и аналогичных платежей. 12
Рисунок 4. Стоимость проживания в гостинице (в среднем) г. Стерлитамак в сравнении с соседними крупными городскими агломерациями (г. Уфа и г. Оренбург), а также в целом по Республике Башкортостан, Приволжском федеральном округе и России в январе 2011 г. – декабре 2020 г., сутки с человека, руб. 13
Рисунок 5. Стоимость проживания в гостинице (2*) г. Стерлитамак в сравнении с соседними крупными городскими агломерациями (г. Уфа и г. Оренбург), а также в целом по Республике Башкортостан, Приволжском федеральном округе и России в январе 2021 г. – октябре 2024 г., сутки с человека, руб. 14
Рисунок 6. Стоимость проживания в гостинице (3*) г. Стерлитамак в сравнении с соседними крупными городскими агломерациями (г. Уфа и г. Оренбург), а также в целом по Республике Башкортостан, Приволжском федеральном округе и России в январе 2021 г. – октябре 2024 г., сутки с человека, руб. 14
Рисунок 7. Стоимость проживания в гостинице (4-5*) г. Стерлитамак в сравнении с соседними крупными городскими агломерациями (г. Уфа и г. Оренбург), а также в целом по Республике Башкортостан, Приволжском федеральном округе и России в январе 2021 г. – октябре 2024 г., сутки с человека, руб. 15
Рисунок 8. Стоимость проживания в хостеле в соседних с г. Стерлитамак крупных городских агломерациях (г. Уфа и г. Оренбург), а также в целом по Республике Башкортостан, Приволжском федеральном округе и России в январе 2021 г. – октябре 2024 г., сутки с человека, руб. 15
Рисунок 9. Стоимость проживания в санатории в г. Стерлитамак в сравнении с соседними крупными городскими агломерациями (г. Уфа и г. Оренбург), а также в целом по Республике Башкортостан, Приволжском федеральном округе и России в январе 2021 г. – октябре 2024 г., сутки с человека, руб. 16
Рисунок 10. Стоимость проживания в доме отдыха, пансионате в г. Стерлитамак в сравнении с соседними крупными городскими агломерациями (г. Уфа и г. Оренбург), а также в целом по Республике Башкортостан, Приволжском федеральном округе и России в январе 2021 г. – октябре 2024 г., сутки с человека, руб. 16
Рисунок 11. Стоимость проживания в студенческом общежитии в г. Стерлитамак в сравнении с соседними крупными городскими агломерациями (г. Уфа и г. Оренбург), а также в целом по Республике Башкортостан, Приволжском федеральном округе и России в январе 2022 г. – октябре 2024 г., сутки с человека, руб. 17
Рисунок 12. Стоимость аренды однокомнатной квартиры у частных лиц в г. Стерлитамак в сравнении с соседними крупными городскими агломерациями (г. Уфа и г. Оренбург), а также в целом по Республике Башкортостан, Приволжском федеральном округе и России в январе 2022 г. – октябре 2024 гг., месяц, руб. 17
Рисунок 13. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры у частных лиц в г. Стерлитамак в сравнении с соседними крупными городскими агломерациями (г. Уфа и г. Оренбург), а также в целом по Республике Башкортостан, Приволжском федеральном округе и России в январе 2022 г. – октябре 2024 гг., месяц, руб. 18
Рисунок 14. Сводный анализ амплитуды цен по гостиницам гг. Стерлитамак, Салават, Ишимбай. 22
Рисунок 15. Структура количества гостиниц по качеству предложения (звездности) в г. Стерлитамак. 22
Рисунок 16. Структура количества гостиниц по качеству предложения (звездности) в гг. Стерлитамак, Салават, Ишимбай. 22
Рисунок 17. Структура количества гостиничных номеров по качеству предложения (звездности) в г. Стерлитамак. 23
Рисунок 18. Структура количества гостиничных номеров по качеству предложения (звездности) в гг. Стерлитамак, Салават, Ишимбай. 23
Рисунок 19. Тепловая карта предложения гостиничных номеров по качеству и ценовым интервалам) по г. Стерлитамак. 25
Рисунок 20. Тепловая карта предложения гостиничных номеров по качеству и ценовым интервалам) по гг. Стерлитамак, Салават, Ишимбай. 25
Рисунок 21. Карта районов г. Стерлитамак. 26
Рисунок 22. Тепловая карта предложения жилой недвижимости в краткосрочную аренду по категории недвижимости и ценовым интервалам в гг. Стерлитамак, Салават, Ишимбай, % к общему предложению. 30
Состав финансовой модели:
Лист "Data"
Вводные данные
Начальные данные
Ставка дисконтирования, годовых
Налоговое окружение
Производственный календарь
Рабочие, выходные и праздничные дни
Календарь праздников
Исходные параметры
Продукция, цены и продажи
Продукция (наименование, цены, НДС, мин. партия продаж, отсрочки/предоплаты)
Продукция (мин. партия производства, запасы, масса 1 ед., объемы продаж)
OpEx
Переменные затраты
Переменные затраты (наименование, цены, НДС, мин. партия поставок, отсрочки / предоплаты)
Переменные затраты (запасы, учетная цена запасов, матрица переменных затрат)
Постоянные затраты
Персонал
Персонал (наименование должностей, подразделения, распределение по типу издержек, штатная численность, заработная плата, график создания рабочих мест)
Заработная плата, руб.
Расчет МРОТ
CapEx
Оборудование (наименование, участие в произв. процессе, цена, НДС, аморт. Группа, срок амортизации, дата постановки на баланс, движимое/недвижимое, график приобретения)
Финансирование
Лист "Calc"
Расчеты
…
Лист "FS"
Прогнозная финансовая отчетность
Прогнозный баланс
Прогнозный отчет о финансовых результатах
Прогнозный отчет о движении денежных средств
Лист "Analysis"
Аналитические показатели и коэффициенты
Показатели эффективности проекта
Сводная потребность в инвестициях
Оценка стоимости бизнеса
Бюджетная эффективность проекта
Себестоимость
Сводная смета производства, без НДС
Сводная себестоимость производства, без НДС
Сводные производственные издержки, без НДС
Сводные административные издержки, без НДС
Сводные маркетинговые издержки, без НДС
Сводная себестоимость производства продукции (по продуктам), без НДС
Себестоимость производства единицы продукции (по продуктам), без НДС
Финансовые показатели и коэффициенты
Показатели ликвидности
Показатели оборачиваемости (деловой активности)
Показатели финансовой устойчивости (структуры капитала)
Расчет точки безубыточности
Анализ чувствительности
Анализ чувствительности ключевых показателей эффективности проекта к изменению объема продаж
Анализ чувствительности ключевых показателей эффективности проекта к изменению цены продукции
Анализ чувствительности ключевых показателей эффективности проекта к изменению переменных затрат (кроме заработной платы)
Анализ чувствительности ключевых показателей эффективности проекта к изменению постоянных затрат (кроме заработной платы)
Анализ чувствительности ключевых показателей эффективности проекта к изменению заработной платы
Анализ чувствительности ключевых показателей эффективности проекта к изменению длительности предоплат/отсрочек по продажам
Анализ чувствительности ключевых показателей эффективности проекта к изменению длительности предоплат/отсрочек по закупкам
Анализ чувствительности ключевых показателей эффективности проекта к изменению стоимости капитальных затрат
Анализ чувствительности ключевых показателей эффективности проекта к изменению стоимости заемных средств
Анализ чувствительности ключевых показателей эффективности проекта к изменению ставки дисконтирования
Лист "Check"
Проверка основных соотношений
Проверка корректности работы финансовой модели
Проверка показателей эффективности проекта
По итогам исследования представлены краткий сводный отчет и презентация проекта.
